Gagnants, perdants et surprises de l’immobilier en 2023

En 2022, le immobilier a surpassé la plupart des autres secteurs au niveau mondial, récompensant ainsi les investisseurs qui ont continué à accroître leur exposition à ce secteur au cours de la dernière décennie. Toutefois, les experts de Nuveen prévoient certains ralentissements en 2023, avec des pertes de valeur sur certains marchés et segments. Mais même en cas de ralentissement du marché, les opportunités dans l’immobilier commercial continueront à se présenter.

L’inoccupation est inférieure aux niveaux moyens à long terme

Sur de nombreux marchés, le nombre de postes vacants est inférieur aux niveaux moyens à long terme, ce qui suggère un environnement qui continuera à soutenir la croissance des loyers et des niveaux d’occupation résilients, selon les experts de Nuveen, pour qui les fondamentaux du marché industriel et résidentiel mondial sont particulièrement positifs. La santé du marché américain du commerce de détail (à l’exclusion des centres commerciaux intérieurs) est un autre élément positif. Le segment des bureaux résiste mieux en Europe qu’aux États-Unis et en Asie, où il connaît plus de difficultés.

L’Apac dans une position plus favorable que les États-Unis et l’UE

La hausse des taux d’intérêt est apparue comme un facteur décisif dans la reprise du marché immobilier. L’augmentation du coût du financement entraînera une pression à la hausse sur les taux d’intérêt (taux plafond) dans le monde entier, tandis que la correction de valeur sur les marchés des actions, et surtout des obligations, réduira le flux de capitaux vers l’immobilier. En même temps, marchés locatifs sont dans une position relativement forte, car la dynamique de l’offre a mieux résisté que lors des cycles précédents. “Les marchés européens seront confrontés à une correction importante du marché du logement en raison du choc des prix de l’énergie, des pénuries de main-d’œuvre et de matériaux, de la hausse des taux d’intérêt, de la faiblesse des devises et de la récession qui semble se profiler”, prédisent les experts de Nuveen. Aux États-Unis, le ralentissement économique sera probablement imputé à un resserrement de la politique monétaire et non à une série de problèmes, comme en Europe. Les économies de la région Apac sont dans une position plus favorable que celles des États-Unis et de l’Europe, car une inflation plus modérée et une croissance plus forte du PIB soutiendront les marchés immobiliers.

Les pays les plus exposés à un coût du capital supérieur à la moyenne en 2023

En 2023 le coût du capital sera bien supérieure à la moyenne de ces dernières années dans toutes les régions. L’ampleur de ce changement par rapport aux niveaux précédents est l’aspect le plus important pour les marchés immobiliers. Sur ce point, le Le Royaume-Uni semble être le plus exposésuivie par la zone euro. Les marchés des États-Unis et de la région Apac devraient afficher une hausse un peu plus faible, tandis que le Japon ne connaîtra pratiquement aucun changement.

“En combinant les données financières et celles de l’économie réelle, nous nous attendons à ce que la correction la plus prononcée du marché se produise en Europe, notamment au Royaume-Uni”, estiment les experts. Les États-Unis devraient se situer en position intermédiaire, avec une pression du marché moins forte qu’en Europe, mais pas aussi stable que sur les marchés clés de la région Apac.

Voici les marchés immobiliers en vente

Pour les investisseurs américains, certains marchés mondiaux, en particulier L’Europe, le Japon et le Royaume-Uni sont en fait dans la balance.. Les rendements en dollars américains sont susceptibles d’être de 20 à 40 % plus élevés que les rendements en monnaies locales dans le cas d’investissements à moyen terme, mais ils pourraient être encore plus élevés, car les marchés des devises ont tendance à dépasser les limites pendant les phases de correction. “Un dépassement pendant la phase de correction pousserait ces devises au-dessus de leur taux de change moyen à long terme par rapport au dollar. L’impact d’une telle correction sur les rendements sur une période de cinq ans pourrait être de 4 % à 10 % et transformerait même des investissements peu reluisants dans l’UE, au Royaume-Uni et au Japon en excellents résultats pour les investisseurs américains”, explique-t-on chez Nuveen.

Les bâtiments “verts” ont tendance à être plus performants

Aujourd’hui, les coûts nécessaires à la mise en conformité des bâtiments avec la norme “zéro carbone net” commencent à être intégrés dès la phase de souscription et ne peuvent donc être ignorés. En outre, il existe une multitude de données qui montrent comment des bâtiments plus “verts ont tendance à obtenir de meilleurs résultats.

Le rendement de l’indice Ncreif sur 10 ans pour les immeubles de bureaux Leed Platinum est de 11,3 %, contre 6,7 % pour ceux qui sont simplement certifiés. JLL et Knight Frank ont identifié une prime de location de 10 à 12 % pour les immeubles de bureaux classés “exceptionnels” par Breeam. Selon une enquête de JLL réalisée en 2021, 78 % des investisseurs reconnaissent que le risque climatique est un risque financier.

Les gagnants et les perdants en 2023

Alors que le marché est confronté à une baisse prolongée, une sélection minutieuse des secteurs les plus résilients sera cruciale pour la construction du portefeuille en 2023. Les principes fondamentaux de la secteur industriel aux États-Unis reste forte, grâce à des taux de vacance quasi record, à une croissance à deux chiffres des loyers et à une forte demande d’espace d’entreposage, note-t-on chez Nuveen. La situation est similaire sur tous les marchés clés d’Asie et d’Europe. La forte pénétration du commerce électronique et la diversification des chaînes d’approvisionnement soutiendront la demande et assureront la résilience du secteur.

En revanche, le télétravail et les risques croissants de récession ont réduit la demande d’espaces de bureaux traditionnels. La “fuite” des locataires vers la qualité conduira les nouvelles propriétés durables à surperformer. I les lieux de travail alternatifs ont un potentiel encore plus grand. Par exemple, la croissance rapide de la population âgée dans les pays à haut revenu nécessitera davantage de cabinets médicaux. Dans ces pays, une augmentation de plus de 50 % du groupe d’âge des 75 ans et plus est attendue d’ici 2040. La demande de nouveaux traitements entraînera une augmentation du financement de la recherche médicale, soutenant ainsi la demande de laboratoires de recherche.

Les experts de Nuveen s’attendent également à de bonnes surprises de la part de la Commission européenne. structures de vente au détail liées aux produits de base et les discounters. Étant donné que les consommateurs essaient d’économiser, d’acheter dans des magasins de proximité et qu’ils ont un besoin régulier de produits essentiels tels que les produits d’épicerie, l’accent sera mis sur les locataires et les formats de vente au détail qui bénéficient de ces tendances de dépenses. Les investisseurs peuvent profiter des rendements stables que les épiceries de quartier peuvent offrir même en cas de ralentissement économique.

En outre, les facteurs structurels qui stimulent la demande de résidences unifamiliales en Europe restent solides, soutenus par un manque de produits adaptés, une démographie attrayante et un changement d’attitude à l’égard de la location ou de l’achat d’une maison. Avec l’augmentation des difficultés et le durcissement des conditions hypothécaires, il sera encore plus difficile d’avoir un logement abordable, ce qui augmentera encore la demande dans le secteur. En conclusion, “les turbulences du marché continueront à se faire sentir au cours de l’année 2023, cependant nous pensons que le secteur immobilier continuera à offrir des opportunités aux investisseurs, grâce à des moteurs de valeur attractifs tels que la différenciation entre les différentes économies, les cours des devises, les investissements ESG, les prêts alternatifs et les opportunités sélectionnées dans des secteurs spécifiques”, ont-ils souligné. ()