Briques : Milan n’est pas un risque de bulle pour Ubs, mais les prix repartent à la hausse

Le marché immobilier de Milan attire de plus en plus d’investissements avec le développement de nouveaux projets visant à relancer le rôle de la ville après l’arrêt de la période Covid. Dans ce contexte, les prix ont commencé à augmenter, mais il n’y a pas de risque de bulle, selon le nouvel indice Ubs Global Real Estate Bubble Index, qui analyse les prix de l’immobilier résidentiel dans 25 grandes villes du monde. De la mi-2021 à la mi-2022, la croissance nominale des prix de l’immobilier dans les villes analysées a été de 10 % en moyenne. Mais le boom immobilier mondial touche à sa fin.

Toronto et Francfort sont les plus exposés au risque de bulle

L’étude annuelle, menée par Ubs Global Wealth Management, montre que Toronto et Francfort sont en tête de l’indice de cette année, les deux marchés laissant présager des bulles de prix. Des risques élevés sont également mis en évidence à Zurich, Munich, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv et Tokyo. Aux États-Unis, les cinq villes analysées sont en territoire surévalué, le déséquilibre étant plus prononcé à Miami et Los Angeles qu’à San Francisco, Boston et New York. Les marchés de l’immobilier résidentiel à Stockholm, Paris et Sydney restent surévalués, malgré certaines tendances au refroidissement. D’autres marchés immobiliers résidentiels présentant des signes de surévaluation sont Genève, Londres, Madrid et Singapour. Sao Paulo, qui a fait son entrée dans l’indice de cette année, affiche des valorisations correctes, tout comme Milan et Varsovie. En dépit d’une année solide, le marché immobilier de Dubaï se rapproche également de la juste valeur.

Valorisation +10

La croissance des prix nominaux de l’immobilier résidentiel dans les 25 villes analysées s’est accélérée de près de 10 % entre la mi-2021 et la mi-2022, soit le taux de croissance annuel le plus élevé depuis 2007. En fait, toutes les villes sauf trois – Paris, Hong Kong et Stockholm – ont vu leurs prix de l’immobilier résidentiel augmenter. En outre, une accélération de la croissance des prêts hypothécaires était évidente dans pratiquement toutes les villes et, pour la deuxième année consécutive, l’endettement des ménages a augmenté beaucoup plus rapidement que la moyenne à long terme. “Les prix de l’immobilier résidentiel dans les principaux centres financiers mondiaux ont continué à augmenter jusqu’au début de cette année, mais un possible ralentissement est en vue dans un environnement de hausse des taux d’intérêt”, souligne Paolo Federici, chef de marché d’Ubs Gwm en Italie. Matteo Ramenghi, responsable des investissements pour l’Italie chez Ubs Gwm, partage ce point de vue : “en raison de l’écart par rapport au Bund, l’Italie n’a pas bénéficié des politiques monétaires expansives de la dernière décennie. C’est pourquoi les évaluations immobilières sont restées ancrées aux fondamentaux et Milan figure parmi les villes mondiales les mieux positionnées”.

La situation en Europe

Si l’on considère la section transversale par région, Francfort et Munich présentent les plus grands risques de bulle immobilière résidentielle sur les marchés de la zone euro analysés dans le rapport. Dans les deux villes allemandes, les prix de l’immobilier ont plus que doublé en termes nominaux au cours de la dernière décennie, bien que la croissance actuelle se soit ralentie, passant de niveaux à deux chiffres à la mi-2021 à environ 5 % à la mi-2022. La combinaison de la hausse des coûts de financement et des faibles perspectives de croissance économique en 2023 devrait dégonfler une partie de l’exubérance du marché, malgré des taux de vacance historiquement bas. Le marché de l’immobilier résidentiel d’Amsterdam a connu la plus forte croissance des prix parmi les marchés de la zone euro, avec 17 % en termes nominaux. Pour l’instant, la ville se dirige vers le territoire à risque des bulles. Des fondamentaux économiques solides n’empêcheront pas une correction si les taux hypothécaires continuent à augmenter.
Quant à Milan, avec la reprise économique post-pandémique et la baisse des taux d’intérêt, les incitations fiscales à la rénovation des bâtiments ont soutenu la croissance des prix dans la ville après une décennie de stagnation. L’immobilier à Paris est une exception parmi les marchés de la zone euro examinés. Les prix nominaux de l’immobilier ont stagné de la mi-2021 à la mi-2022 et, par conséquent, la capitale française est sortie du territoire à risque de bulle. Malgré cela, Paris reste le marché le moins abordable de la zone euro parmi les personnes interrogées dans le cadre de l’étude. En dehors de la zone euro, le marché de l’immobilier résidentiel de Londres se dirige vers une surévaluation. Les prix sont 6 % plus élevés qu’il y a un an en raison d’une pénurie structurelle de propriétés résidentielles face à une demande post-pandémique croissante. Les loyers ont grimpé en flèche, car les acheteurs potentiels ont du mal à trouver des propriétés adaptées. Toutefois, la hausse des taux hypothécaires, la fin de l’exemption du droit de timbre et les perspectives économiques incertaines détériorent les prévisions de prix.

L’Amérique dans le collimateur

Les villes américaines analysées ont connu une augmentation des prix depuis le début de la pandémie par rapport aux années précédentes. Miami continue de bénéficier d’une immigration soutenue et d’un intérêt marqué de la part des investisseurs étrangers. Elle a connu les taux de croissance les plus élevés des prix des logements et des loyers, ce qui a poussé la ville en territoire surévalué. San Francisco a également connu de fortes hausses de prix. Compte tenu de la faiblesse des embauches dans le secteur technologique et des perspectives de maintien des modes de travail hybrides et à distance, l’avenir des prix de l’immobilier résidentiel à San Francisco semble bien sombre. À Los Angeles, les déséquilibres étaient déjà flagrants et ont encore augmenté depuis l’année dernière, au point que l’inabordabilité a atteint des sommets presque sans précédent. Boston a bénéficié de la plus forte croissance des revenus de toutes les villes analysées dans l’étude, grâce à son économie forte et diversifiée. Les déséquilibres sont restés pratiquement inchangés par rapport à l’année précédente. New York, en revanche, a enregistré la plus faible augmentation des prix de toutes les villes américaines analysées l’année dernière. Elle continue de bénéficier d’une fiscalité plus abordable, d’une activité commerciale et de villes et d’États plus favorables à la réglementation. Les prix de l’immobilier à Vancouver et à Toronto ont plus que triplé au cours des 25 dernières années. L’indice a émis des signaux d’alarme au cours des deux dernières années. Les récents relèvements de taux entrepris par la Banque du Canada seront probablement la goutte d’eau qui fera déborder le vase, estime Ubs. La correction des prix est déjà en cours. Après une longue période de stagnation, on constate une légère hausse des prix à Sao Paulo, même si le marché reste assez bien valorisé. Et malgré la forte hausse récente des taux, la demande de nouveaux prêts hypothécaires est restée robuste. De nouvelles hausses de l’immobilier pourraient être envisagées, car la fin du cycle de resserrement monétaire approche et les perspectives économiques restent solides.

La tendance en Asie-Pacifique

Les prix de l’immobilier résidentiel à Tokyo ont augmenté presque continuellement depuis plus de deux décennies, grâce à des conditions financières attrayantes et à la croissance démographique. Les déséquilibres ont atteint le seuil du risque de bulle, car l’accessibilité financière a continué à se détériorer. Mais des signes d’affaiblissement sont apparus récemment : la croissance des prix a été divisée par deux, passant à 5 % par an, et est inférieure à la moyenne nationale pour la première fois en dix ans. À Sydney, les prix ont grimpé de plus de 30 % en 2020 et 2021 avant que l’assouplissement des normes de l’année dernière et la flambée des taux d’intérêt cette année ne réduisent considérablement l’accessibilité financière. En conséquence, les prix ont déjà doublé de bien plus de 5 % au deuxième trimestre de 2022. Le marché reste fortement surévalué. Hong Kong a connu une correction des prix nominaux d’environ 4 % entre la mi-2021 et la mi-2022 – le taux de croissance le plus faible de toutes les villes analysées. Toutefois, le marché n’a pas encore quitté le territoire des bulles. Singapour occupe une position internationale forte en tant que centre d’affaires et les prix des logements ont encore augmenté de 11 % entre la mi-2021 et la mi-2022. ()