L’efficacité énergétique, ce qu’elle me coûte. La classe A devient maintenant une question de portefeuille

Les factures élevées des services publics ont mis au premier plan un aspect du secteur immobilier jusqu’alors négligé : la classe énergétique. Mais la situation concernant l’efficacité énergétique des maisons italiennes est-elle aussi noire qu’elle est peinte ? Selon les données d’Immobiliare.it Insights, l’unité commerciale spécialisée dans les études de marché d’Immobiliare.it, la réponse est oui. En effet, si l’on analyse le parc de propriétés à vendre, 76 % d’entre elles présentent actuellement une faible efficacité énergétique (classe E ou inférieure), soit une augmentation de près de 10 % par rapport à il y a cinq ans. Seuls 11 % sont qualifiés de haute efficacité (classe A ou supérieure) et il s’agit généralement de bâtiments neufs.

Certes, par rapport à 2017, on a assisté à une envolée de près de 70 % des maisons de classe A, en raison de la prolifération des bâtiments verts ou améliorés, mais aussi de la difficulté à retirer ces biens du marché en raison des coûts élevés. C’est, en revanche, la catégorie moyenne de B à D qui a réduit sa présence sur le marché italien au fil du temps : une baisse de près de 30% au cours des cinq dernières années, représentant désormais 13% de l’offre. C’est, en effet, la plus attrayante pour les acheteurs et celle qui est la plus facilement efficace, a expliqué Immobiliare.it Insights.

“Nous avons répété à plusieurs reprises que l’immobilier italien est un patrimoine ancien”, a commenté Carlo Giordano, membre du conseil d’administration d’Immobiliare.it. “En fait, la plupart des maisons dans lesquelles nous vivons ont été construites au tournant des années 1960 et 1970, lorsque les matériaux et la technologie favorisant l’efficacité énergétique, ainsi que la sensibilité aux questions liées à la durabilité environnementale, n’étaient pas particulièrement développés. Les volumes des logements eux-mêmes étaient très différents de ceux d’aujourd’hui : aujourd’hui, on privilégie les espaces rationnels avec des pièces multifonctionnelles, alors qu’autrefois la subdivision était plus rigoureuse, avec des pièces dédiées à des besoins différents. Il n’est pas toujours facile de réorganiser ces mètres carrés selon l’approche moderne, et ce facteur conditionne la dispersion de l’énergie et a un impact sur les coûts des services publics”.

L’efficacité énergétique, ce qu’elle me coûte

Une faible efficacité ne paie pas. En fait, ceux qui ont décidé d’investir dans une maison de classe E (ou inférieure) en 2017, probablement attirés par le prix abordable, ont vu leur bien perdre de la valeur, passant d’une moyenne de près de 2 000 euros par mètre carré à un peu plus de 1 800 euros, soit une baisse de 8 %. Les logements de classe A, en revanche, ont vu leur valeur augmenter de 2 % en cinq ans, mais moins que ceux de la classe moyenne, qui ont connu une augmentation de valeur de 5 %, passant de 2 073 € par mètre carré à 2 168 €, note Immobiliare.it Insights.

Le calcul est vite fait : il y a cinq ans, le prix au mètre carré des propriétés moyennement efficaces ne dépassait celui des logements inefficaces que de 5 %, mais était moins cher que les propriétés super vertes de plus de 20 %. Les classes B à D constituaient donc un bon investissement à moyen terme. Immobiliare.it Insights a également constaté que l’écart de prix entre la classe supérieure et la classe moyenne s’est réduit de 2 points de pourcentage au cours des cinq dernières années, passant de 21% à 19%, tandis qu’avec la classe inférieure, l’écart de prix a augmenté d’un bon 7 points de pourcentage, passant de 25% à 32%.

Coûts dans différentes régions d’Italie

Si l’on considère un bien immobilier type, à savoir un appartement de trois pièces de 100 mètres carrés, il apparaît que c’est dans le Nord-Est que l’on observe la différence de prix la plus significative entre les biens de classe supérieure et inférieure : une efficacité énergétique élevée coûte plus de 40 % de plus (269 632 euros contre 159 006 euros). Juste en dessous de ce pourcentage, les îles (39%). Dans le Nord-Ouest, l’écart est de 30 %, et de 20 % dans le Sud. C’est dans le Centre que l’écart se réduit sensiblement : environ 16% (259 367 euros contre 218 964 euros).

C’est dans le Nord que l’on dépense le plus pour une faible efficacité : 1 964 euros/an dans le Nord-Ouest et 1 803 dans le Nord-Est.

L’analyse d’Immobiliare.it Insights s’est ensuite concentrée sur le calcul des dépenses liées à la consommation annuelle de gaz pour le type de propriété considéré (appartement de trois pièces, 100 mètres carrés) dans les différentes zones du pays, en prenant comme référence les données trimestrielles fournies par Arera, l’Autorité de régulation des réseaux énergétiques et de l’environnement. C’est dans le Nord que l’on dépense le plus pour une faible efficacité : 1 964 euros/an dans le Nord-Ouest et 1 803 dans le Nord-Est. Dans le reste du pays, la dépense est d’environ 1 400 euros par an. En revanche, dans les classes à haut rendement, les coûts les plus élevés – qui sont néanmoins nettement inférieurs à ceux des classes les moins performantes – sont enregistrés dans le Sud et les îles (892 euros/an et 852 euros/an). Dans le Centre, il est d’environ 700 euros/an, tandis que dans le Nord, il reste entre 600 euros/an à l’Est et 500 euros/an à l’Ouest.

Maintenant, la classe A devient une question de portefeuille

Il est donc clair que dans le nord du pays, il est possible de réaliser de réelles économies sur les factures d’électricité – trois à quatre fois moins – grâce à des bâtiments plus efficaces sur le plan énergétique. Dans le Centre, une maison de haut standing coûte environ deux fois moins cher. Alors que dans le Sud et les îles, la faible efficacité énergétique conduit à dépenser environ 60 % de plus par an pour la consommation. “Le coût de la non-modernisation de nos logements dans le sens d’une plus grande efficacité énergétique se verra cette année”, a prédit M. Giordano. “Les augmentations du prix de l’électricité et du gaz auront un impact significatif sur le budget des ménages qui vivent encore dans des propriétés très énergivores. Si, jusqu’à présent, le choix de la classe A était davantage lié à une évolution verte de la société moderne, il devient désormais une question de “portefeuille” : les gens ne pourront tout simplement plus se permettre de vivre dans des maisons à faible rendement énergétique.” ()