Contre le coût élevé de la vie, les portefeuilles immobiliers core plus offrent plus d’un avantage. Voici

Dans un monde où les marchés sont volatils et l’inflation en hausse, l’immobilier de base plus peut offrir aux investisseurs des avantages en termes de diversification, de protection contre l’inflation et de rendements solides et durables. Le premier semestre de l’année a été difficile pour les investisseurs. L’inflation est en hausse, les marchés ont été volatils et des actifs qui n’évoluent normalement pas à l’unisson l’ont fait, compliquant les efforts visant à maintenir la diversification des portefeuilles. Dans ce contexte, l’immobilier se distingue par sa capacité à générer des rendements qui ne sont pas étroitement corrélés à ceux des actions ou des obligations (voir graphique), note Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate et gérant du fonds Pictet-Elevation Core Plus.

Les avantages de la diversification

Si l’immobilier ne constitue pas une couverture parfaite contre l’inflation, il offre une certaine protection contre les hausses de prix sous la forme de loyers indexés sur l’inflation. En outre, les possibilités d’investissement dans l’immobilier se multiplient, principalement parce que les attentes des entreprises et des ménages en matière de logement évoluent. “La demande de bâtiments commerciaux et résidentiels plus efficaces et plus respectueux de l’environnement est en hausse, tandis que les progrès technologiques et les nouvelles pratiques de travail flexibles signifient que les gens ont maintenant des besoins différents à placer sur les maisons, les bureaux et les destinations de loisirs”, a souligné Kohalmi pour qui les portefeuilles immobiliers core plus offrent un moyen de capitaliser sur ces opportunités. Ces investissements, a-t-il expliqué, “bénéficient non seulement de loyers sûrs à long terme, mais offrent également la possibilité d’augmenter les rendements par la rénovation, le repositionnement ou le redéveloppement des bâtiments”.

Plus de possibilités dans le domaine de la construction verte

À la suite de la pandémie, les gens sont plus que jamais conscients de la nécessité (et de l’urgence) de protéger l’environnement. Le secteur du bâtiment a un rôle important à jouer à cet égard. Dans l’Union européenne, les bâtiments représentent 40 % de la consommation totale d’énergie, 36 % des émissions de CO2 et plus de la moitié de la consommation d’électricité de la région. Cela est dû en partie au fait que de nombreux bâtiments sont anciens et ne sont pas équipés des derniers dispositifs d’efficacité : plus de 40% ont été construits avant 1960 et 90% avant 1990.

Bien sûr, la tentation serait d’en construire de nouveaux, mais cela a une empreinte environnementale considérable. L’option la plus respectueuse de l’environnement consiste souvent à rénover un bâtiment existant. Une étude a révélé que le processus de construction de nouvelles maisons émettait 50 tonnes de CO2, alors que la rénovation n’en émettait que 15, et qu’il fallait environ un demi-siècle pour combler cet écart d’émissions.

Les bâtiments durables commencent déjà à engranger des bénéfices : selon une analyse des données dans le monde développé, le taux d’occupation est en moyenne 4,3 % plus élevé dans les bâtiments certifiés verts, tandis que les loyers sont environ 4,6 % plus élevés. Ces bâtiments ont également des coûts d’exploitation plus faibles et des prix de vente plus élevés. L’amélioration des données économiques reflète en partie le fait qu’un nombre croissant d’investisseurs institutionnels n’investissent plus que dans des “bâtiments verts”, créant ainsi un marché potentiel pour les rénovations entreprises par les fonds “core plus” (propriétés partiellement louées avec des biens immobiliers de qualité).
baux à court/moyen terme, niveau de risque faible/moyen).

La demande d’immobilier logistique devrait connaître une croissance constante

Quant aux bureaux, ils doivent être plus flexibles et comporter des espaces communs plus grands pour permettre aux gens de se rencontrer de manière informelle les jours où ils sont au bureau. Les grandes capitales d’Europe occidentale, poursuit M. Kohalmi, devraient continuer à bien se porter, mais certaines autres villes clés (comme Birmingham, Manchester, Göteborg ou Lyon) pourraient bénéficier de pratiques de travail plus flexibles en raison de la plus grande commodité qu’elles offrent en termes de frais de vie, de travail et de déplacement. “L’augmentation sans précédent des achats en ligne nous amène à prévoir une croissance continue de la demande d’immobilier logistique. Les recherches menées par CBRE suggèrent que 116 000 mètres carrés supplémentaires d’espace logistique sont nécessaires pour chaque milliard de dollars d’augmentation des ventes de commerce électronique”, rappelle le gérant du fonds Pictet-Elevation Core Plus.

L’augmentation des achats en ligne, quant à elle, entraîne une diminution du commerce de détail traditionnel et donc un changement d’affectation de ce qui était autrefois des points de vente commerciaux vers des services résidentiels ou autres. “Cela devrait être un terrain plus fertile pour les stratégies immobilières plus risquées, à valeur ajoutée et opportunistes. Toutefois, les investisseurs “core plus” (qui détiennent ces investissements à long terme, ndlr) peuvent encore tirer parti de cette tendance en s’intéressant aux immeubles à usage mixte avec une composante commerciale qui peut être transformée au fil du temps”, a souligné M. Kohalmi. En bref, en combinant des rénovations tactiques et des pratiques de propriété actives avec des investissements dans des actifs de base solides, l’immobilier “core plus” peut offrir des rendements attrayants, un flux de revenus durables, une contribution à long terme à l’amélioration des problèmes et un certain degré de protection contre l’inflation. ()