Les super-riches ont les yeux rivés sur l’Italie, mais ne trouvent pas de maisons de luxe à acheter. Ce message est tiré de The Wealth Report, l’étude mondiale de Knight Frank sur les investissements des personnes très fortunées (Uhnwi, c’est-à-dire disposant d’un patrimoine supérieur à 30 millions de dollars), en se concentrant sur l’immobilier résidentiel, qui représente environ un tiers de leurs actifs (aux côtés d’un quart en actions, de 17 % en obligations et de 21 % en immobilier commercial). La richesse mondiale des Uhnwi a chuté de 10% en 2022, soit une baisse d’environ 10 000 milliards de dollars due au triple choc de l’énergie, des taux et de la géopolitique. Mais 2023, indique le rapport, s’est ouverte avec plus d’optimisme et 69% s’attendent à ce que la richesse augmente encore cette année en se concentrant sur les investissements financiers (47%) et surtout l’immobilier (60% dont 32% sur l’immobilier résidentiel et 28% sur l’immobilier commercial). Mais quelles sont les tendances pour 2023 ?
Sécurité de la maison
La volatilité va stimuler l’activité dans le secteur résidentiel de premier ordre “comme le montrent nos conversations avec de nombreux clients qui cherchent à diversifier leurs actifs ou à se couvrir contre les mouvements de change ou les fluctuations des marchés”, déclare Alasdair Pritchard, associé pour le Royaume-Uni et l’Europe chez Knight Frank. L’imprévisibilité politique croissante pousse également les capitaux vers l’immobilier. “Les personnes fortunées vivant dans des régions instables ont toujours cherché un plan B, c’est-à-dire des maisons aux États-Unis, en Australie ou en Europe qui peuvent leur permettre de faire la transition vers une nouvelle vie si nécessaire, mais l’augmentation des troubles géopolitiques a exacerbé cette dynamique et nous nous attendons à ce qu’elle se poursuive en 2023”, ajoute Pritchard. “Les prix des actifs financiers sont sous la pression de la hausse des taux d’intérêt et ceux qui ont subi des pertes, dont beaucoup sont actifs dans le secteur technologique, cherchent de nouvelles façons d’investir leur capital. Ces entrepreneurs jeunes et dynamiques veulent des produits présentant de bonnes références ESG, mais aussi des actifs tangibles tels que des briques et du mortier”, explique l’expert de Knight Frank. Dans ce contexte, “les lieux qui offrent à la fois des avantages fiscaux et le type de style de vie qui est devenu populaire pendant la pandémie seront particulièrement compétitifs en 2023. Les riches qui souhaitent déplacer leur résidence fiscale se tournent vers des villes suisses telles que Genève et Zurich. Pour ceux qui cherchaient à combiner cela avec des éléments du style de vie, Verbier était une option”, rappelle M. Pritchard.
En Italie, l’accent est mis sur la flat tax
Mais aujourd’hui, cette tendance récompense l’Italie grâce à l’abattement fiscal pour les personnes ultra-riches qui prennent résidence dans le pays et qui leur permet de payer un impôt forfaitaire de 100 000 euros par an, indépendamment de leurs revenus, une mesure “extrêmement compétitive”, selon Pritchard. Il s’agit d’une facilité introduite en 2017 par le gouvernement Renzi pour attirer les capitaux, et donc les investissements, à mettre le cap sur l’Italie. Le bénéfice de l’impôt unique dédié aux milliardaires, à payer en une seule fois et valable pendant 15 ans, peut également être étendu aux membres de la famille, auxquels est appliqué un taux forfaitaire de 25 000 euros. Une loi qui a été conçue précisément pour attirer les capitaux les plus riches en Italie après le Brexit. Selon les données citées dans le dernier rapport de la Corte dei Conti sur les comptes généraux de l’État, en 2017, les riches qui ont transféré leur résidence fiscale en Italie étaient 98. En 2018, plus du double : 263. Au cours de la troisième année d’application de la règle, 2019, 429 et en 2020, il y avait 790 nouveaux contribuables.
‘Milan et Florence connaîtront un afflux important d’acheteurs, même si nous prévoyons une forte concurrence pour une offre relativement limitée de propriétés adaptées’, rapporte Pritchard. Il s’agit de propriétés dont l’investissement se situe entre trois et sept millions d’euros. L’Italie est un marché en pleine croissance. L’impôt forfaitaire en échange de la résidence est une idée intelligente et a transformé les perspectives de l’Italie en un marché de premier ordre et de super ordre. Il y a trois ou quatre ans, la demande de penthouses à Milan, par exemple, était très faible. Aujourd’hui, ils sont pratiquement introuvables. La croissance ne sera freinée que par une pénurie de propriétés à vendre au niveau que recherchent nos clients”, prévient Katya Zenkovich, associée pour le Royaume-Uni et l’Europe chez Knight Frank.
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Le classement des prix en 2022
En outre, le rapport montre qu’en 2022, sur le front des prix, les logements haut de gamme, ou prime, à Dubaï ont accéléré de 44,2 %, restant en tête de l’indice Prime International Residential (Piri) compilé chaque année par l’agence et consolidant son statut de plaque tournante mondiale pour les individus très fortunés, facilité par de nombreuses incitations à l’obtention de visas. Aspen dans le Colorado (États-Unis), avec une augmentation des prix de l’immobilier de luxe de 27,6 %, Riyad en Arabie saoudite, avec une croissance de 25 %, Tokyo (22,8 %) et Miami (21,6 %) suivent le classement. Sur les 100 marchés suivis par l’indice Piri, qui analyse l’évolution des prix des maisons de luxe dans 100 villes, des stations côtières aux stations de ski, 85 ont enregistré une croissance positive ou stable des prix en 2022. Les Amériques (7 %) ont légèrement dépassé l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique (6,5 %) ont conservé le titre de régions les plus brillantes, tandis que l’Asie-Pacifique a perdu 0,4 %.
Les lieux de vacances ont enregistré de meilleures performances, notamment ceux situés en bord de mer ou à la campagne dans les pays au climat plus doux, enregistrant une croissance moyenne des prix de 8,4 %, légèrement supérieure à celle des destinations de ski qui ont connu une augmentation moyenne de 8,3 %, dépassant le record de 2021.
Où se situent plutôt les destinations italiennes dans ce classement ? A la 12ème place, on trouve la Sardaigne, avec des prix de l’immobilier de luxe en hausse de 12%, Lucca et le lac de Côme à égalité à la 26ème place avec des hausses de 8%, Florence à la 40ème place (6%), Rome à la 48ème (5%), Venise à la 56ème (4%) et Milan à la 68ème (2,5%). Une hausse des prix que l’on n’a pas encore vue en Italie, peut-être justement parce qu’il n’y a pas de maisons de luxe à trouver. ()
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